Normative

 

Il decreto legge Visco - Bersani è stato convertito in legge 248/2006 in “Gazzetta ufficiale” dell’11 agosto e per chi compra casa si tratta di una rivoluzione. Due i punti fondamentali della nuova normativa - casa. Da un lato l’innovazione della tassazione sulle compravendite, dall’altro l’effettuazione nel rogito di una serie di impegnative dichiarazioni, la cui mancanza o mendacità possono comportare conseguenze sia sul piano amministrativo che su quello penale.


COSA CAMBIA NELLA TASSAZIONE IMMOBILIARE
Cosa e quanto devo pagare per la compravendita di una casa o di un fabbricato? e per la locazione? Nei prossimi atti di compravendita, il notaio avrà l’obbligo di verificare che le parti in causa, oltre al valore catastale, riportino anche il prezzo reale dell’immobile in oggetto. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sulla compravendita vengono ancora calcolate sul valore catastale dell’immobile, ma l’Erario d’ora in poi potrà esprimere un proprio giudizio di congruità. Di fronte ad una cessione di fabbricato a prezzo inferiore rispetto al valore di mercato, l’Amministrazione finanziaria può dare luogo ad una rettifica diretta e se il valore reale risulta non veritiero, può ricalcolare l’imposta dovuta sull’intero ammontare del prezzo e non più sul valore catastale. Sono escluse da questa novità solo le compravendite concluse tra persone fisiche prive di partite Iva e che abbiano ad oggetto immobili destinati ad abitazione. Quindi tra due privati, ma è possibile l’accertamento tra un privato e una società. La nuova normativa riguarda tutte le compravendite: quando il fisco può fare accertamenti 1) tra privati aventi ad oggetto beni diversi dalle abitazioni (quindi uffici, negozi, terreni) 2) di abitazioni che abbiano come un contraente un soggetto diverso da una persona fisica non esercente un’attività di impresa, arte o professione 3) poste in essere come venditore da un soggetto con partita Iva.


COSA SI PAGA
In particolare sono possibili diversi casi che riguardano la cessione di fabbricati abitativi. 1) se il cedente è rappresentato da un soggetto Iva e la cessione è effettuata da un’impresa costruttrice (che ha ristrutturato) entro 4 anni dall’ultimazione, l’Iva si paga obbligatoriamente e in questi termini: 4% se prima casa, 10% se il fabbricato non è di lusso o ristrutturato, 20% se il fabbricato è di lusso. L’imposta di registro, ipotecaria e catastale sono ciascuna di 168 euro. 2) se il cedente è un soggetto Iva e la cessione è effettuata da impresa non costruttrice o da impresa costruttrice o che ha ristrutturato dopo 4 anni dall’ultimazione, la vendita è esente Iva. Se l’acquirente ha i requisiti per la prima casa, l’imposta di registro è del 3%, quella ipotecaria e catastale ciascuna di 168 euro. Se l’acquirente non presenta i requisiti di prima casa, l’imposta di registro è il 7%, quella ipotecaria del 2% e quella catastale dell’1%. 3) la cessione avviene tra privati e quindi tra soggetti senza partita Iva. Se l’acquirente possiede i requisiti per la prima casa, l’imposta di registro è del 3%, quella ipotecaria e catastale di 168 euro ciascuna. Se invece il compratore non possiede tali requisiti, l’imposta di registro è il 7%, quella ipotecaria al 2% e quella catastale all’1%.


NUOVE REGOLE PER PROPRIETARI E INQUILINI
E sulla locazione 1) se è effettuata da un privato, l'imposta di registro è del 2% 2) se è effettuata da un soggetto Iva, la locazione diventa Iva esente, con l'imposta di registro sempre al 2%. Questa è la grande novità dell'art. 10 comma 8 della legge: che in pratica sancisce l'esenzione dell'imposta sul valore aggiunto per tutte le locazioni di fabbricati, ad eccezione però di quelli strumentali.


ALLA STIPULA DEL ROGITO SI FA OBBLIGO DI DICHIARARE CHE...
Le nuove dichiarazioni che è necessario inserire nei rogiti di compravendita devono essere rese in forma di "dichiarazione sostitutiva di atto notorio". Ciò vuol dire che se viene dichiarato il falso si rende applicabile la sanzione penale per falsità ideologica commessa da privato in atto pubblico, vale a dire la reclusione fino a due anni ai sensi dell'articolo 483 del Codice penale. Cosa deve contenere? 1) se il pagamento del prezzo è avvenuto in contanti (la somma in questo caso non può superare i 12mila 500 euro, ai sensi della norma antiriciclaggio) 2) se il pagamento è avvenuto mediante bonifico bancario (indicare gli estremi) o mediante assegni bancari, circolari o postali (indicare gli estremi e la banca emittente o trattaria il numero degli assegni). se ometti di dichiarare o dichiari il falso La norma non riguarda solo i pagamenti effettuati a saldo in sede del rogito ma anche quelli effettuati anteriormente a titolo di acconto o di caparra confirmatoria. Non si applica invece nei contratti preliminari, in questo caso infatti non c'è trasferimento di diritti reali immobiliari. Se le dichiarazioni saranno rese in modo incompleto o mendace la nuova legge stabilisce l'applicazione della sanzione penale per falsità ideologica, oltre che una sanzione amministrativa da 500 a 10mila euro. I beni trasferiti saranno inoltre assoggettati ad accertamento di valore da parte del Fisco che potrà pretendere la tassazione della compravendita sulla base del valore di mercato anche quando i contraenti abbiano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale.


NUOVA LEGGE E GLI AGENTI IMMOBILIARI
La nuova normativa impone inoltre ai contraenti di dichiarare se nella conclusione dell'affare si siano avvalsi di un mediatore e se sì sono obbligati a dichiarare: 1) chi sia il mediatore o il suo numero di partita Iva o di codice fiscale 2) l'ammontare della spesa sostenuta per la mediazione 3) le modalità analitiche di pagamento del mediatore. L'applicazione di questa norma si riferisce ai soli mediatori immobiliari e non del mediatore creditizio, ovvero colui che procura il finanziamento all'acquirente. Inoltre, con l'inserimento del comma 22-bis nell'articolo 35 del decreto compare la possibilità di detrarre dall'Irpef fino al 19% dell'onere consistente nei compensi rogati a intermediatori immobiliari, se l'acquisto riguarda immobili da adibire ad abitazione principale.


NUOVA LEGGE E LE REGOLE SUI TERRENI
Non solo sulle compravendite ha agito la nuova legge. Grosse novità ci sono anche per i terreni. Dopo che la scorsa Finanziaria ha introdotto l'imposta sostitutiva opzionale del 12,5% per le plusvalenze da cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni e di terreni "suscettibili di utilizzazione edificatoria", la manovra estiva targata Bersani- Visco ha stabilito che per tutti i tributi è sufficiente l'adozione del Prg, trovando per l'edificabilità dei terreni un unico filo conduttore. La legge riconduce a omogeneità nei vari tributi (Irpef, Ici, Iva e imposte di registro e ipo - catastali) un aspetto che da sempre ha generato contestazioni, vale a dire il momento a partire dal quale il terreno si può considerare edificabile. Da oggi per tutte le imposte il terreno va considerato edificabile a partire dall'adozione dello strumento urbanistico da parte del Comune. La Corte di Cassazione ha inoltre posto un punto fermo sui terreni lottizzati, riconoscendo la fattispecie sussistente nel momento in cui l'Autorità competente emette l'autorizzazione, non ritenendo necessario neppure attendere la stipula della convenzione tra l'ente e il privato.


NUOVA LEGGE E L'EDILIZIA
La nuova legge va a colpire anche il sommerso dell’edilizia attraverso l’articolo 36 bis che riguarda i cantieri. L’articolo è stato introdotto come emendamento in sede di conversione del decreto. Ill decreto aveva già previsto l’obbligo per i datori di lavoro del settore di comunicare l’assunzione di lavoratori il giorno prima dell’inizio del rapporto di lavoro. L’obbligo sarebbe dovuto scattare dalla data che avrebbe dovuto essere fissata dal decreto di approvazione del modulo da utilizzare per la comunicazione. Attraverso l’emendamento i datori di lavoro edili saranno tenuti a comunicare al Centro provinciale dell’impiego l’assunzione di lavoratori il giorno prima dell’inizio del rapporto di lavoro. La comunicazione deve essere effettuata mediante documentazione avente data certa, ovvero raccomandata o consegna a mano con ricevuta. Tutti i lavoratori inoltre dovranno essere immediatamente identificabili. I datori di lavoro devono no infatti munire i dipendenti di tessera di riconoscimento, corredata da fotografia e contenente l’indicazione del datore di lavoro. Esonerati dall’obbligo coloro con meno di dieci dipendenti, che invece dovranno registrare i lavoratori occupati giornalmente in registri vidimati dalla direzione provinciale del Lavoro. Per il datore di lavoro che viola la norma la sanzione amministrativa prevista varia da 100 a 500 euro per ogni lavoratore senza tessera o non registrato. Prevista inoltre la sospensione dei lavori se l’impiego di personale non risultante supera il 20% del totale dei lavoratori occupati regolarmente o se si registrano ripetute violazioni della disciplina in materia di orario di lavoro e di riposo giornaliero e settimanale.


NUOVA LEGGE E LE DONAZIONI
Novità sulle donazioni. Con l’articolo 37, comma 38, si è posto un freno all’uso di far precedere alla vendita a terzi una donazione a soggetti di comodo. Come era il sistema prima? Un soggetto che aveva acquistato (o ereditato) un immobile suscettibile di generare plusvalenza imponibile a un valore fiscalmente riconosciuto, mettiamo di 1000 euro, e che poteva rivenderlo a 100mila, poteva tentare di evitare le imposte sulla plusvalenza donando il cespite a un congiunto, che poi lo cedeva all’interessato. Dal momento che la donazione, essendo atto a titolo gratuito, non scontava imposte e l’articolo 68 della t.u.i.r individuava la plusvalenza della seconda cessione come differenza tra corrispettivo e valore dichiarato in sede di donazione, il meccanismo poteva funzionare. Con la manovra, il legislatore ha previsto che in caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.


NUOVA LEGGE E LE RISTRUTTURAZIONI
Con l’introduzione della nuova normativa nella maggior parte dei casi (lavori di manutenzione) il risparmio non cambia in maniera sostanziale. Problemi invece se i lavori superano i 48mila euro. In questi casi meglio farsi fatturare i lavori e pagare prima del 30 settembre. Dal 1 ottobre infatti il tetto di spesa per lavori di recupero edilizio su cui operare la detrazione (che passa dal 41% al 36%) diventa di 48mila euro per abitazione e non più per testa.